Les problèmes d’étanchéité des fenêtres représentent l’une des principales sources de conflit entre locataires et propriétaires. Entre infiltrations d’eau, courants d’air et dégradation des joints, la question de savoir qui assume financièrement ces réparations soulève des interrogations légitimes. La législation française établit pourtant des règles précises concernant la répartition des responsabilités en matière d’entretien des menuiseries. Comprendre ces subtilités juridiques permet d’éviter des litiges coûteux et de maintenir des relations locatives sereines. L’enjeu dépasse la simple question financière : il s’agit de garantir la salubrité du logement et le confort des occupants.
Répartition légale des responsabilités selon la loi du 6 juillet 1989
La loi du 6 juillet 1989, également appelée loi Mermaz, constitue le socle juridique régissant les rapports locatifs en France. Cette législation établit une distinction fondamentale entre les obligations du locataire et celles du propriétaire concernant l’entretien du logement. L’article 6 impose au bailleur de délivrer un logement décent, exempt de défauts majeurs, tandis que l’article 7 définit précisément les responsabilités du locataire en matière d’entretien courant. Cette répartition vise à équilibrer les charges entre les deux parties selon le principe que le locataire assume l’entretien quotidien tandis que le propriétaire prend en charge les réparations structurelles et la vétusté.
Article 7 de la loi mermaz : obligations du locataire en matière d’entretien courant
L’article 7 de la loi Mermaz impose explicitement au locataire de « prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ». Cette obligation englobe théoriquement l’entretien des joints de fenêtre, considérés comme des éléments d’étanchéité nécessitant un entretien régulier. Le locataire doit ainsi veiller au bon état des mastics et joints silicone, procéder à leur remplacement lorsque leur dégradation résulte d’un manque d’entretien ou d’une utilisation inadéquate. Cette responsabilité s’étend également au graissage des mécanismes de fermeture et au nettoyage des grilles d’aération intégrées aux menuiseries.
Cependant, l’interprétation de cette obligation doit tenir compte de la notion de vétusté. Le locataire ne peut être tenu responsable de la dégradation naturelle des joints liée à leur usure normale dans le temps. La jurisprudence considère qu’un joint EPDM présente une durée de vie moyenne de 15 à 20 ans, tandis qu’un joint silicone doit être remplacé tous les 8 à 12 ans selon les conditions d’exposition. Au-delà de ces durées, la responsabilité bascule vers le propriétaire au titre de la vétusté des équipements.
Décret n°87-712 : liste limitative des réparations locatives
Le décret n°87-712 du 26 août 1987 précise concrètement les réparations incombant au locataire. Concernant les menuiseries, ce texte mentionne explicitement « la réfection des mastics » et « l’entretien des joints et mastics » parmi les obligations locatives. Cette formulation semble claire mais soulève des questions d’interprétation quant à la distinction entre réfection
entretenant les joints existants et un véritable remplacement complet rendu nécessaire par leur âge ou un défaut structurel. Lorsque l’intervention se limite à combler une petite fissure de mastic ou à refaire un cordon de silicone ponctuel autour d’un ouvrant, on parle de réparation locative. En revanche, dès lors qu’il faut déposer tous les joints périphériques d’une fenêtre, reprendre le calfeutrement sur l’ensemble d’une façade ou traiter une problématique généralisée d’infiltration, on se rapproche de travaux de gros entretien à la charge du propriétaire. La frontière se détermine au cas par cas, en fonction de l’ampleur des désordres, des devis d’artisans et de l’ancienneté de l’installation.
Jurisprudence de la cour de cassation sur l’étanchéité des menuiseries
La Cour de cassation a eu l’occasion de préciser à plusieurs reprises la répartition des responsabilités en matière d’étanchéité des menuiseries. De manière constante, la haute juridiction rappelle que le bailleur est tenu d’une obligation de délivrer un logement décent et étanche, ce qui inclut des fenêtres correctement posées et ne laissant pas passer l’eau de pluie. Ainsi, lorsque les infiltrations résultent d’un défaut de conception de la menuiserie, d’une mauvaise pose ou d’un défaut de calfeutrement d’origine, la responsabilité du propriétaire est retenue, même si le locataire n’a pas signalé immédiatement le problème.
À l’inverse, la jurisprudence considère que le locataire répond des dégradations résultant d’un défaut d’entretien courant. Par exemple, des joints de fenêtre noircis par la moisissure en raison d’un manque d’aération ou des joints silicone arrachés lors du nettoyage peuvent être imputés au locataire si ces faits sont établis par un constat ou un rapport d’expertise. La Cour de cassation rappelle également que le bailleur ne peut pas répercuter sur le locataire le coût de travaux rendus nécessaires par la seule vétusté, même si ces éléments sont visés dans la liste des réparations locatives.
Les décisions les plus récentes accordent une importance particulière aux diagnostics techniques produits par les experts. Quand un rapport conclut clairement à une perte d’élasticité généralisée des joints EPDM due à l’âge, ou à un défaut de conception du profil de menuiserie entraînant des stagnations d’eau, les juges qualifient ces désordres de vice de construction ou de vétusté. Dans ces hypothèses, les travaux de reprise de l’étanchéité, voire de remplacement des fenêtres, incombent au bailleur, sans possibilité de mise à contribution du locataire au titre des réparations locatives.
Distinction entre vétusté et défaut d’entretien dans le code civil
Le Code civil établit une distinction fondamentale entre la vétusté et le défaut d’entretien, distinction qui s’applique pleinement aux joints de fenêtre. L’article 1755 précise que « aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge du locataire quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ». Autrement dit, même si la réfection des joints figure dans la liste des réparations locatives, le locataire n’a pas à supporter le coût de leur remplacement lorsque leur dégradation est exclusivement liée à l’usure du temps. C’est le cas typique des joints qui se craquellent, se rétractent ou deviennent poreux après 15 ou 20 ans.
Le défaut d’entretien relève en revanche de la responsabilité du locataire, en application de l’article 7 de la loi de 1989 et des articles 1732 et 1735 du Code civil. Ces textes prévoient que le locataire répond des dégradations survenues pendant la durée du bail, sauf à prouver qu’elles résultent d’un cas de force majeure, d’un vice de construction ou de la faute du bailleur. Concrètement, des joints de fenêtre en bon état initial, qui se détériorent rapidement en raison de nettoyages agressifs, de chocs répétés ou de l’absence totale d’entretien, peuvent être regardés comme une conséquence du comportement du locataire.
Comment faire la part des choses en pratique ? L’analyse se fait en combinant plusieurs éléments : âge de la fenêtre, date de pose des joints, état des lieux d’entrée, factures d’intervention antérieures, mais aussi constat visuel (aspect uniforme de l’usure ou au contraire dégradations localisées). Lorsque l’on observe une usure homogène sur l’ensemble des menuiseries d’un logement ancien, la qualification de vétusté s’impose généralement. À l’inverse, des joints détériorés uniquement autour d’une fenêtre très sollicitée, alors que les autres ouvrants sont en bon état, orientent plutôt vers un défaut d’entretien ou une mauvaise utilisation de la part du locataire.
Diagnostic technique des défaillances d’étanchéité des menuiseries
Avant d’attribuer la responsabilité d’un joint de fenêtre défectueux au locataire ou au propriétaire, un diagnostic technique sérieux s’impose. Sans cette étape, on risque de trancher sur des impressions, au détriment de l’une ou l’autre des parties. L’intervention d’un menuisier qualifié, d’un expert bâtiment ou d’un thermicien permet d’identifier la nature des désordres, leur cause probable et l’étendue des travaux nécessaires. Vous vous demandez si un simple remplacement de joint suffit ou si la fenêtre complète est à reprendre ? C’est précisément ce que ce diagnostic va permettre de déterminer.
Identification des joints de frappe et joints de recouvrement défectueux
La première étape consiste à identifier précisément le type de joint en cause. Dans une fenêtre moderne, on distingue généralement les joints de frappe, positionnés entre l’ouvrant et le dormant pour assurer l’étanchéité à l’air et à l’eau, et les joints de recouvrement, situés sur les profils pour parfaire le calfeutrement. Un examen visuel permet déjà de repérer des fissurations, des zones écrasées, des parties décollées ou des manques localisés. Le professionnel va également vérifier la continuité des joints sur tout le pourtour de la fenêtre, notamment dans les angles, souvent des points faibles.
On procède ensuite à des tests simples : fermeture de l’ouvrant avec feuille de papier coincée dans le joint (si la feuille se retire facilement, la compression est insuffisante), inspection à la lumière pour repérer les jours, passage de la main pour détecter les entrées d’air sensibles par temps venteux. Sur les joints de recouvrement, l’expert vérifie l’adhérence, l’absence de cloques et la compatibilité avec les supports. Une mauvaise compatibilité chimique entre le silicone et certains PVC ou laques peut, par exemple, entraîner un décollement progressif du joint, indépendamment de tout défaut d’entretien.
L’identification précise du joint défectueux permet de qualifier l’intervention : remplacement ponctuel d’un tronçon de joint de frappe, reprise locale d’un joint de recouvrement dégradé, ou renouvellement complet de tous les joints périphériques de l’ouvrant. Plus le périmètre des travaux est large, plus il est probable que l’on se trouve sur le terrain de la vétusté et des grosses réparations à la charge du bailleur, surtout lorsque plusieurs fenêtres présentent les mêmes symptômes.
Analyse de l’usure des joints EPDM et silicone selon leur durée de vie
Les joints de fenêtre sont généralement fabriqués en EPDM (un caoutchouc synthétique très résistant) ou en silicone. Chaque matériau présente une durée de vie théorique, connue des professionnels et régulièrement prise en compte dans les expertises judiciaires. En conditions normales d’exposition (climat tempéré, entretien correct, absence de produits agressifs), un joint EPDM conserve en moyenne ses propriétés mécaniques pendant 15 à 20 ans. Au-delà, il devient plus dur, perd son élasticité, se fissure et ne reprend plus sa forme après compression, ce qui dégrade l’étanchéité.
Les joints et mastics silicone, très utilisés en périphérie des vitrages, autour des dormants ou pour réaliser les finitions d’étanchéité, ont une durée de vie plus courte : 8 à 12 ans en moyenne, parfois moins en façade très exposée aux UV ou aux intempéries. Leur aspect devient mat, ils se rétractent, se décollent des supports ou présentent des microfissures. Quand un expert constate ce type de vieillissement homogène sur l’ensemble des menuiseries, il n’est pas cohérent de reprocher au locataire un défaut d’entretien : on est clairement face à un phénomène de vétusté, donc à la charge du propriétaire.
En pratique, l’analyse de la durée de vie des joints se nourrit de plusieurs indices : date de construction de l’immeuble, année de remplacement éventuel des fenêtres, factures de pose, mais aussi informations techniques fournies par les fabricants. Certains bailleurs annexent d’ailleurs à l’état des lieux une fiche descriptive des fenêtres (année de pose, matériau, type de vitrage, référence des joints), ce qui facilite grandement les discussions ultérieures. En cas de litige, cette traçabilité permet de démontrer objectivement que les joints ont dépassé leur durée de vie normale, ou au contraire qu’ils sont trop récents pour justifier une usure purement naturelle.
Contrôle de l’étanchéité par test de pressurisation selon NF EN 1027
Lorsque les désordres d’étanchéité sont importants ou contestés, un simple examen visuel ne suffit plus. On a alors recours à des méthodes de contrôle normalisées, parmi lesquelles le test de pressurisation selon la norme NF EN 1027. Ce test, utilisé en laboratoire mais aussi, dans une version adaptée, sur site, consiste à soumettre la fenêtre à une pression d’air contrôlée tout en pulvérisant de l’eau sur la face extérieure, de manière à simuler des conditions de pluie battante. L’objectif est de vérifier à quel niveau de pression apparaissent les premières infiltrations et si la menuiserie respecte la classe d’étanchéité annoncée par le fabricant.
En pratique, sur un bâtiment existant, on utilise parfois des moyens plus simples mais inspirés de la même logique : générer une légère surpression dans le logement (par exemple avec un ventilateur) et utiliser un fumigène ou une caméra thermique pour repérer les zones de fuite autour des fenêtres. Ces tests, combinés à des simulations informatiques, permettent de mettre en évidence la responsabilité respective des joints, du vitrage, des profils ou de la liaison menuiserie-mur. Un joint en parfait état mais posé sur un dormant mal ajusté ne pourra jamais compenser un défaut structurel de mise en œuvre.
Les résultats de ces contrôles sont précieux en cas de litige entre locataire et propriétaire. Si le test révèle que la menuiserie ne respecte pas son niveau d’étanchéité initial, alors même que le locataire a assuré un entretien normal, l’argument du bailleur consistant à imputer les infiltrations à un défaut d’entretien perd de sa force. À l’inverse, si les fuites sont localisées à des zones où les joints ont visiblement été arrachés, mal entretenus ou remplacés par des produits inadaptés, la responsabilité du locataire peut être engagée, notamment en fin de bail lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie.
Évaluation des infiltrations d’eau selon la classification AEV
La classification AEV (Air, Eau, Vent) est un référentiel utilisé pour caractériser les performances des menuiseries extérieures. Chaque fenêtre est classée selon trois indices : étanchéité à l’air (A1 à A*4), étanchéité à l’eau (E1 à E*9) et résistance au vent (V1 à V*4). Lorsqu’un problème d’infiltration survient, l’expert va vérifier si les désordres constatés sont compatibles avec la classe d’étanchéité à l’eau théorique de la fenêtre et avec les sollicitations climatiques réellement subies. Une menuiserie classée E7, par exemple, doit résister à des pluies très battantes ; si de l’eau pénètre à l’intérieur lors d’une averse modérée, il y a manifestement un dysfonctionnement.
Dans le cadre d’un litige locatif, cette approche objective permet de sortir des appréciations subjectives du type « il fait froid près de la fenêtre » ou « j’ai l’impression qu’il y a de l’humidité ». On mesure les débits de fuite d’air, on constate les secteurs d’infiltration d’eau, on les compare à ce que la fenêtre est censée supporter. Quand la menuiserie ne tient plus ses performances AEV du fait de la dégradation des joints d’origine, on se trouve dans le registre de la vétusté, donc dans la sphère de responsabilité du bailleur. Lorsque, au contraire, la perte de performance provient de joints arrachés, coupés ou remplacés de manière inappropriée, la responsabilité du locataire peut être recherchée.
On peut comparer la classification AEV au contrôle technique d’une voiture : il ne dit pas seulement que le véhicule roule, mais s’il le fait dans des conditions de sécurité acceptables. De la même manière, un simple vitrage ancien peut encore s’ouvrir et se fermer, tout en étant très loin des standards actuels d’étanchéité à l’air et à l’eau. Or, un logement décent doit répondre à un minimum de performance énergétique et d’étanchéité, surtout depuis le durcissement des exigences réglementaires en 2023 et 2024. Cette dimension réglementaire pèse de plus en plus dans l’appréciation de la responsabilité des bailleurs, notamment pour les logements classés F ou G au DPE.
Typologie des joints de fenêtre et responsabilités associées
Pour déterminer qui doit payer le remplacement d’un joint de fenêtre, il est utile de distinguer les différents types de joints présents sur une menuiserie. On ne traite pas juridiquement de la même manière un joint de vitrage, un joint périphérique d’ouvrant, un mastic extérieur ou un joint de calfeutrement entre le dormant et la maçonnerie. Chacun a une fonction spécifique (étanchéité à l’air, à l’eau, isolation acoustique, finition esthétique) et une durée de vie propre. Comprendre cette typologie permet de mieux argumenter auprès de votre propriétaire ou de votre locataire, et d’éviter les amalgames.
| Type de joint | Fonction principale | Responsabilité probable |
| Joint périphérique de l’ouvrant (joint de frappe) | Étanchéité à l’air et à l’eau entre ouvrant et dormant | Entretien courant (nettoyage, contrôle) à la charge du locataire ; remplacement complet en fin de vie à la charge du bailleur |
| Joint de vitrage (parclose) | Maintien et étanchéité du vitrage dans le cadre | Remplacement en cas de vétusté ou défaut de pose à la charge du bailleur ; dégradation ponctuelle imputable au locataire si prouvée |
| Mastic silicone périphérique extérieur | Calfeutrement et finition entre menuiserie et façade | Réfections locales mineures possibles à la charge du locataire ; reprise générale et ravalement à la charge du bailleur |
| Joint de calfeutrement intérieur | Finition et réduction des infiltrations d’air en tableau | Petits raccords possibles pour le locataire ; traitement global en cas de défaut structurel pour le bailleur |
En pratique, les juridictions considèrent que tout ce qui relève du réglage, du léger regarnissage et du maintien en bon état apparent des joints peut être assimilé à de l’entretien locatif. Le locataire peut ainsi être invité à refaire un joint silicone localement autour d’un bac de douche ou à combler un petit manque de mastic sous un appui de fenêtre lorsque ces défauts résultent de son usage. En revanche, dès qu’il s’agit de reprendre l’ensemble des joints de plusieurs fenêtres ou de traiter une problématique d’étanchéité d’enveloppe du bâtiment, la responsabilité du bailleur est engagée, car on touche à la décence du logement et à sa performance énergétique globale.
Un autre critère important tient au caractère visible ou non du joint concerné. Les joints accessibles, que le locataire peut raisonnablement nettoyer et surveiller (joints de frappe sur l’ouvrant, silicone intérieur apparent) relèvent plus facilement de son obligation d’entretien courant. À l’opposé, les joints situés derrière les parcloses, dans les dormants ou au niveau de la liaison structurelle menuiserie-mur ne peuvent pas être entretenus ou remplacés par un simple occupant : leur dégradation relève donc clairement du champ de responsabilité du propriétaire, qui doit faire intervenir une entreprise spécialisée.
Procédures contradictoires et expertise judiciaire en cas de litige
Lorsque locataire et propriétaire ne parviennent pas à s’accorder sur la prise en charge des joints de fenêtre, il est essentiel de suivre une démarche structurée. Agir de manière impulsive, sans écrit ni constat, conduit souvent à des blocages : refus de payer, retenues abusives sur dépôt de garantie, voire suspension du paiement des loyers. Pour éviter que le différend ne s’envenime, la meilleure stratégie consiste à documenter les désordres, formaliser les demandes et, si nécessaire, s’appuyer sur des procédures contradictoires et une expertise judiciaire. Vous vous demandez par où commencer ? La réponse tient en quatre étapes clés.
Mise en demeure selon l’article 1344 du code civil
La première étape formelle est l’envoi d’une mise en demeure. Prévue par l’article 1344 du Code civil, elle permet de placer le débiteur (ici, le locataire ou le bailleur) en demeure d’exécuter son obligation. Pour qu’elle produise ses effets, cette mise en demeure doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par acte d’huissier, et préciser clairement les manquements constatés : joints de fenêtre défectueux, infiltrations d’eau, déperditions de chaleur, refus d’intervention, etc. Il est fortement recommandé de joindre des photos datées et, si possible, un premier avis d’artisan.
Du côté du locataire, la mise en demeure visera généralement à exiger du bailleur le remplacement des joints vétustes ou la reprise d’une fenêtre non étanche, en invoquant l’obligation de délivrance d’un logement décent et l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Le propriétaire dispose alors d’un délai raisonnable pour répondre, programmer une visite technique ou proposer des travaux. À défaut de réponse ou en cas de refus injustifié, cette mise en demeure constituera une pièce essentielle si le litige est porté devant la commission de conciliation ou le juge.
Du côté du bailleur, la mise en demeure peut servir à demander au locataire de réaliser des réparations locatives négligées (par exemple, refaire un joint de silicone arraché par maladresse) ou à contester un devis excessif que le locataire souhaite lui imputer. Dans tous les cas, l’objectif de cette étape écrite est double : tenter de résoudre le problème à l’amiable et, si cela échoue, établir une chronologie claire des échanges, très utile pour démontrer la bonne foi de la partie la plus diligente.
Expertise contradictoire par huissier de justice assermenté
Si le désaccord persiste après la mise en demeure, il peut être judicieux d’organiser un constat contradictoire. L’une des solutions les plus efficaces consiste à faire intervenir un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) pour dresser un procès-verbal décrivant l’état des fenêtres, des joints et les éventuelles infiltrations. Ce constat, réalisé en présence des deux parties ou après convocation régulière, a une valeur probante importante : il fixe la réalité des désordres à une date donnée, avant toute intervention ou départ du locataire.
En complément, les parties peuvent s’accorder sur une expertise amiable réalisée par un menuisier ou un expert bâtiment indépendant. Idéalement, chacun est convoqué à la visite, peut poser des questions et formuler des observations. Le rapport d’expertise précise alors l’origine probable des désordres (vétusté, défaut de pose, manque d’entretien, choc, etc.), la nature des travaux nécessaires et une estimation de leur coût. Plus ce rapport est détaillé et argumenté (référence à la durée de vie des joints, à la classification AEV, aux normes en vigueur), plus il sera utile en cas de contentieux ultérieur.
Le caractère contradictoire de ces démarches est essentiel : il ne suffit pas de produire un devis ou un rapport obtenu unilatéralement. En présence d’un désaccord sérieux, un juge pourra considérer qu’un document établi sans que l’autre partie ait pu s’exprimer n’a qu’une valeur indicative. À l’inverse, un constat d’huissier et une expertise amiable contradictoire, même imparfaits, constituent souvent une base solide pour trouver un accord raisonnable sur la répartition des coûts entre bailleur et locataire.
Recours devant la commission départementale de conciliation
Lorsque les démarches amiables échouent, la saisine de la commission départementale de conciliation (CDC) constitue une étape intermédiaire particulièrement utile. Cette instance gratuite, composée de représentants d’associations de locataires et de bailleurs, est compétente pour examiner les litiges liés à l’état du logement, aux réparations locatives, aux charges récupérables ou encore au dépôt de garantie. Elle intervient notamment pour trancher les désaccords sur la prise en charge des travaux liés aux fenêtres et à l’étanchéité.
La saisine de la CDC se fait par courrier, en exposant clairement les faits, les demandes et les pièces justificatives (bail, état des lieux, échanges de courriers, devis, constats, rapports d’expertise). La commission convoque ensuite les parties à une séance de conciliation, au cours de laquelle chacune peut présenter ses arguments. Les membres de la commission s’appuient sur la loi de 1989, le décret sur les réparations locatives, la jurisprudence et, de plus en plus, sur les exigences en matière de performance énergétique et de décence du logement.
À l’issue de la séance, la CDC formule un avis motivé et, si possible, une proposition de solution : par exemple, prise en charge intégrale des joints par le bailleur compte tenu de leur vétusté, ou partage des frais lorsqu’un défaut d’entretien du locataire a aggravé une usure déjà avancée. L’avis n’a pas force obligatoire, mais il pèse souvent dans la balance. En cas de procédure judiciaire ultérieure, le juge prend en compte le passage (ou non) devant la commission et l’attitude de chaque partie face aux propositions de conciliation.
Saisine du tribunal judiciaire compétent en matière locative
Si aucune solution amiable n’est trouvée, reste la voie contentieuse devant le tribunal judiciaire, et plus précisément devant le juge des contentieux de la protection, compétent pour les litiges locatifs. La saisine se fait généralement par assignation, rédigée par un avocat ou un commissaire de justice, même si, pour les litiges de faible montant, le recours à un avocat n’est pas toujours obligatoire. La demande doit préciser l’objet du litige (remboursement de travaux, condamnation à réaliser des réparations, contestation de retenues sur dépôt de garantie, etc.) et être accompagnée de l’ensemble des pièces déjà réunies.
Le juge va alors apprécier, à la lumière du droit et des faits, si les joints de fenêtre litigieux relèvent des réparations locatives ou de la responsabilité du bailleur au titre de la vétusté, du vice de construction ou de la décence du logement. Il pourra ordonner, si nécessaire, une expertise judiciaire confiée à un expert indépendant, dont les conclusions s’imposeront largement dans le débat. Cette expertise, plus coûteuse et plus longue, permet toutefois de trancher définitivement les questions techniques complexes, notamment lorsque plusieurs intervenants (installateur initial, syndic, entreprise de ravalement) sont potentiellement en cause.
En fin de compte, la décision du tribunal repose sur un triptyque : le bail et ses clauses, l’état des lieux (d’entrée et éventuellement de sortie) et les constats techniques. C’est pourquoi il est crucial, pour les deux parties, de conserver soigneusement tous les documents relatifs aux fenêtres : factures de remplacement, attestations d’entretien, rapports de diagnostic, photos datées. Plus le dossier est complet, plus il sera facile de démontrer que la prise en charge des joints de fenêtre par le locataire ou par le propriétaire est conforme à la loi et à l’équité.
Solutions préventives et clauses contractuelles spécifiques
Plutôt que d’attendre l’apparition de désordres et de s’en remettre au juge, il est possible d’anticiper les problèmes liés aux joints de fenêtre grâce à une combinaison de bonnes pratiques et de clauses contractuelles bien rédigées. Une approche préventive permet non seulement de prolonger la durée de vie des menuiseries, mais aussi de limiter les litiges au moment du départ du locataire. Après tout, n’est-il pas plus simple de s’entendre dès le départ sur qui fait quoi, plutôt que de débattre des années plus tard sur l’origine d’un joint fissuré ?
Sur le plan technique, il est recommandé au bailleur de prévoir un entretien périodique des menuiseries, surtout dans les logements exposés (bord de mer, façades ouest, altitude). Un contrôle visuel des joints, tous les 5 à 7 ans, assorti de petites reprises ponctuelles, coûte bien moins cher qu’une reprise lourde de l’étanchéité ou un remplacement complet des fenêtres. Le bailleur peut aussi remettre au locataire une fiche d’entretien détaillant les gestes à adopter (nettoyage doux, absence de produits abrasifs, aération régulière pour éviter les moisissures) et ceux à proscrire (découpage des joints, utilisation de solvants, etc.).
Sur le plan juridique, certaines clauses peuvent être intégrées au bail, tout en respectant le caractère d’ordre public de la loi de 1989. Il est par exemple possible de préciser que le locataire s’engage à signaler par écrit tout problème d’infiltration ou de courant d’air anormal dans un délai raisonnable, afin que le bailleur puisse intervenir avant que les désordres ne s’aggravent. De même, une clause peut rappeler que le remplacement complet des joints de fenêtre pour cause de vétusté relève du bailleur, conformément à l’article 1755 du Code civil, ce qui évite toute tentative ultérieure de répercussion indue sur le locataire.
Dans les immeubles récents bénéficiant de garanties (décennale, garantie de parfait achèvement), il est pertinent de mentionner dans le bail que les défauts d’étanchéité des menuiseries doivent être signalés sans délai, afin que le syndic ou le constructeur puisse être mobilisé. À défaut, le bailleur pourrait être privé de recours contre les entreprises responsables, ce qui compliquerait ensuite la répartition des coûts. Enfin, l’annexion de photos détaillées des fenêtres et de leurs joints à l’état des lieux d’entrée constitue une pratique de plus en plus répandue : comme pour une « radiographie » initiale du logement, elle permet de comparer objectivement l’état des menuiseries à l’entrée et à la sortie du locataire.
Jurisprudence récente et évolutions réglementaires 2024
Les dernières années ont vu se multiplier les contentieux liés à l’étanchéité des logements, dans un contexte de durcissement des exigences de performance énergétique et de lutte contre les « passoires thermiques ». Les tribunaux sont de plus en plus sensibles à la question des déperditions de chaleur par les fenêtres et à l’inconfort ressenti par les occupants. Plusieurs décisions récentes ont ainsi rappelé qu’un logement présentant des infiltrations d’air importantes au niveau des menuiseries pouvait être considéré comme indécent, même en l’absence de ruissellements d’eau visibles. Dans ces cas, les juges ont ordonné au bailleur de réaliser les travaux nécessaires, y compris le remplacement des fenêtres ou de l’ensemble des joints, sans pouvoir en répercuter le coût sur le locataire.
Parallèlement, les évolutions réglementaires de 2023 et 2024 en matière de performance énergétique ont un impact indirect sur la question des joints de fenêtre. L’interdiction progressive de louer les logements les plus énergivores (étiquettes G puis F au DPE) oblige de nombreux bailleurs à améliorer l’isolation de leurs biens, notamment en remplaçant des menuiseries anciennes aux joints défaillants. Dans ce contexte, tenter de faire supporter au locataire le coût de joints de fenêtre vétustes apparaît de moins en moins défendable juridiquement, car ces travaux relèvent clairement de l’obligation de délivrer un logement conforme aux normes actuelles.
On observe également une tendance jurisprudentielle à mieux distinguer l’usure normale de la dégradation imputable au locataire. Les juges exigent de plus en plus des preuves concrètes (photos d’état des lieux, rapports d’expertise, historique des travaux) avant de valider des retenues importantes sur le dépôt de garantie au titre des joints ou des menuiseries. À défaut de démonstration précise d’une faute du locataire ou d’un usage anormal, la présomption de vétusté joue en sa faveur, conformément à l’article 1755 du Code civil. Pour le propriétaire comme pour le locataire, la clé reste donc la même : anticiper, documenter et, en cas de doute, privilégier le dialogue et la conciliation plutôt que le conflit.